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      今年1月1日，《不動產登記暫行條例實施細則》（以下簡稱《細則》）正式發(fā)布實施。這是我國不動產統(tǒng)一登記制度建設的又一關鍵節(jié)點，也是現(xiàn)代法治國家發(fā)展 的重要一步。國土資源部地籍管理司（不動產登記局）司長（局長）冷宏志表示，這標志著我國以《物權法》為統(tǒng)領、以《不動產登記暫行條例》為核心、以《細 則》等配套規(guī)章規(guī)范為支撐的不動產統(tǒng)一登記制度體系基本形成，為不動產統(tǒng)一登記制度的全面實施提供了充分的制度依據(jù)和堅實的法治保障。

　　據(jù)冷宏 志介紹，《細則》立足于落實《不動產登記暫行條例》，圍繞實現(xiàn)登記機構、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”，著力從規(guī)范不動產登記行為、細化不動產 登記制度、方便群眾辦理不動產登記、保護權利人合法權益等4個方面，對不動產統(tǒng)一登記制度進行了豐富、細化和完善。

　　著力規(guī)范不動產登記行為

　　記者：“無規(guī)矩不成方圓”，《細則》對于規(guī)范不動產登記行為，保證登記質量制定了哪些“規(guī)矩”？

　　冷宏志：《細則》通過規(guī)定登記機構應當做什么、不應當做什么，給登記機構及其人員定紀律、立規(guī)矩，規(guī)范登記行為，保證登記質量。

　　一是嚴格登記審核，確保登記結果準確?！都殑t》從查驗、實地查看、公告等環(huán)節(jié)嚴把登記審核關。要求登記機構對申請材料的一致性、準確性和齊全性進行查 驗，對建筑物首次登記、在建建筑物抵押登記、不動產滅失注銷登記等進行實地查看，對政府組織的集體土地所有權登記、涉及農村不動產的首次登記等要進行公 告，并明確了公告的時間、內容和要求。

　　二是嚴格登記發(fā)證，確保登記程序正當?！都殑t》明確了依囑托登記程序，規(guī)定對于人民法院、人民 檢察院、公安機關和人民政府根據(jù)生效法律文書或決定要求登記機構辦理登記的，登記機構可以直接辦理。明確了依職權登記程序，規(guī)定登記簿記載有錯誤，當事人 逾期不辦理更正登記的，登記機構可以依法更正。要求登記機構根據(jù)登記簿，填寫、核發(fā)不動產權屬證書或登記證明，并明確了發(fā)放證書和證明的情形。

　　三是嚴格登記資料管理，確保登記信息安全?！都殑t》要求登記機構配備專門的不動產登記電子存儲設施，采取信息網(wǎng)絡安全防護措施，保證電子數(shù)據(jù)安全，并不 得擅自復制或篡改登記簿信息。要求登記機構采取措施保障登記信息安全，建立登記資料管理制度及信息安全保密制度，建設符合安全保護標準的存放場所。用“科 技+制度”為不動產登記信息裝上“安全閥門”，確保信息絕對安全。

　　四是嚴格登記信息查詢，確保查詢依法依規(guī)開展?！都殑t》分別規(guī)定了登記資料查詢和不予查詢的情形。

　　要求登記機構對符合規(guī)定的查詢申請要當場提供，不能當場提供的，要在5日內提供。查詢人要求復制登記資料或出具查詢結果證明的，登記機構應當提供。對于《細則》列舉的查詢主體不符合規(guī)定、查詢目的不合法等不予查詢的情形，登記機構應不予查詢，并書面告知理由。

　　五是嚴格登記人員管理，確保登記行為規(guī)范?！都殑t》明確了不動產登記人員的專業(yè)要求和行為規(guī)范。要求承擔登記審核登簿的工作人員應當熟悉相關法律法規(guī)， 具備與其崗位相適應的不動產登記等方面的專業(yè)知識。要求登記人員不得對符合條件的登記申請不予登記或對不符合條件的予以登記，不得擅自復制、篡改、毀損、 偽造登記簿，不得泄露登記信息，不得違規(guī)拒絕登記查詢，不得強制要求更換新證，否則將承擔相應的法律責任。

　　著力細化不動產統(tǒng)一登記制度

　　記者：只有制度的細化和增強可操作性，不動產統(tǒng)一登記制度才能更好落地實施。在這個方面，《細則》是如何體現(xiàn)的？

　　冷宏志：《細則》以不動產權利為主線、以登記類型為輔線，在制度落細落實上下功夫，使不動產登記各項制度能夠更好落地實施。

　　一是細化了跨行政區(qū)域和特殊類型不動產的登記辦法?！都殑t》規(guī)定，協(xié)商辦理或接受指定辦理跨縣級行政區(qū)域不動產登記的，應當在登記完畢后將登記結果告知 不動產所跨區(qū)域的其他登記機構。明確了國務院確定的重點國有林區(qū)的森林、林木和林地，國務院批準的項目用海、用島，中央國家機關使用的國有土地等不動產及 軍隊不動產等四種特殊不動產的登記規(guī)則。

　　二是明確了不動產單元的概念和不動產登記簿的編成原則?！都殑t》對不動產單元做了界定，是指權屬界線封閉且具有獨立使用價值的空間。規(guī)定登記簿以宗地或宗海為單位編成，一宗地或一宗海范圍內的全部不動產單元編入一個不動產登記簿，確立了登記簿的編制方法。

　　三是明確了各種不動產登記類型的適用情形。《細則》對不動產首次登記、轉移登記、變更登記、注銷登記及預告登記、異議登記、更正登記、查封登記等八種登 記類型的適用情形進行了概括性的列舉，并對辦理各種登記類型的登記需要提交的材料和具體程序作了詳細規(guī)定，便于申請人和登記機構快速開展有關登記工作。

　　四是明確了各種不動產權利首次、轉移、變更和注銷登記的情形及應當提交的材料?！都殑t》對如何辦理集體土地所有權、國有建設用地使用權及房屋所有權、宅 基地使用權及房屋所有權、集體建設用地使用權及建筑物構筑物所有權、土地承包經(jīng)營權、海域使用權及地役權、抵押權等不動產權利的登記作了全面而細致的規(guī) 定。這些規(guī)定為辦理相關登記提供了操作依據(jù)。

　　五是明確了不動產登記信息查詢的主體及程序?！都殑t》將登記信息查詢的主體限定在權利 人、利害關系人及有關國家機關，對利害關系人的范圍作了細化，明確因不動產交易、繼承、訴訟等涉及的利害關系人可以申請查詢登記信息，有關國家機關查詢登 記信息必須是依法處理有關事項或執(zhí)行公務需要。并對查詢登記信息的場所、程序及應當提交的材料作了細化規(guī)定，為開展登記信息查詢工作提供了操作規(guī)范。

　　著力方便群眾辦理不動產登記

　　記者：《細則》如何體現(xiàn)不動產統(tǒng)一登記便民利民的核心要義和重要出發(fā)點？

　　冷宏志：《細則》通過規(guī)定代為申請、申請材料及其獲取方式、補證換證程序等內容，簡化優(yōu)化登記服務流程，切實做到便民利民。

　　一是明確了不動產登記代為申請，滿足各方登記需要。《細則》規(guī)定無民事行為能力人、限制民事行為能力人申請不動產登記的，由其監(jiān)護人代為申請；當事人可 以委托他人代為申請不動產登記。這樣有效解決了申請人由于行為能力不足或時間空間條件限制不能親自到場辦理登記的問題。

　　二是合理確定申請登記材料，減輕群眾負擔?！都殑t》針對不動產權利的各種登記類型，分別規(guī)定了應當提交的申請材料。同時，簡化證明、蓋章環(huán)節(jié)，避免將沒有法律法規(guī)依據(jù)也確無必要的各種證明納入申請登記材料，減輕群眾申請登記的“證明負擔”。

　　三是做好與公證制度的銜接，尊重人民意愿?！都殑t》針對自然人處分不動產，委托他人申請登記，以及因繼承、受遺贈取得不動產等情況，規(guī)定當事人可以按照規(guī)定的方式或提供規(guī)定的材料自主辦理，也可以提供經(jīng)公證的材料，具體由當事人自由選擇，不搞“一刀切”。

　　四是政府組織的涉及農村不動產登記，登記材料由政府組織獲取。為保護廣大農民合法權益，《細則》規(guī)定市、縣人民政府可以根據(jù)情況組織開展集體土地所有 權、宅基地使用權、集體建設用地使用權、土地承包經(jīng)營權的首次登記，所需權屬來源、調查材料由政府有關部門組織獲取，減輕農民負擔。

　　五是通過部門間信息共享和業(yè)務協(xié)同，避免材料重復提交?！都殑t》規(guī)定登記機構應當加強登記信息化建設，做好信息服務工作。不動產登記機構與交易機構要建立 登記信息與交易信息互聯(lián)共享機制，確保業(yè)務銜接，做到“信息多跑腿、群眾少奔波”，實現(xiàn)能夠通過實時互通共享取得的信息，無需申請人重復提交。

　　六是簡化換證補證程序，降低補證成本。《細則》規(guī)定不動產權屬證書或登記證明污損、破損的，當事人可以申請換證。不動產權屬證書或登記證明遺失、滅失申 請補發(fā)的，由登記機構在門戶網(wǎng)站上刊發(fā)遺失聲明15個工作日后，予以補發(fā)。改變了過去需要當事人在報刊媒體上刊登遺失聲明后方可補證的做法，減輕了群眾辦 證成本。

　　著力保護權利人合法權益

　　記者：“有恒產者有恒心”，《細則》如何體現(xiàn)不動產登記制度確定不動產物權的歸屬和內容、保護權利人的合法財產權的根本目的？

　　冷宏志：《細則》通過確立權利主體一致原則、維護共有權人合法權益、滿足新的產權保護訴求、堅持證書“不變不換”等，切實實現(xiàn)合法不動產物權的嚴格保護。

　　一是堅持權利主體一致原則，做到權利一體保護。在總結實踐經(jīng)驗的基礎上，《細則》規(guī)定房屋等建筑物、構筑物和森林、林木等定著物應當與其所依附的土地、 海域一并登記，保持權利主體一致。明確處分建設用地使用權、海域使用權的，該土地、海域上的建筑物、構筑物一并處分；處分建筑物、構筑物的，該建筑物、構 筑物占用范圍內的建設用地使用權、海域使用權一并處分。以建設用地使用權及全部或部分在建建筑物設定抵押的，應當一并申請建設用地使用權及在建建筑物抵押 權的登記。

　　二是確認共有權人合法權益，保護共有產權。不動產共有是實踐中極為普遍存在的一種權利狀態(tài)，也極容易被忽視?！都殑t》加強 了這方面的保護力度，規(guī)定除共有人另有約定外，處分共有不動產申請登記的，應當經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或全體共同共有人共同申請。要求申請人辦 理房屋所有權首次登記時，要將建筑區(qū)劃內依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房及其占用范圍內的建設用地使用權一并申請登 記為業(yè)主共有。

　　三是滿足新的產權保護訴求，做到權利保護更加全面。針對農民集中居住等新農村建設新情況，《細則》明確申請宅基地等集 體土地上的建筑物區(qū)分所有權登記的，具體程序參照國有建設用地使用權及建筑物區(qū)分所有權的規(guī)定辦理。為加強國有農用地、國有未利用地的保護，《細則》明確 以承包經(jīng)營以外的合法方式使用國有農用地的國有農場、草場，使用國家所有的水域、灘涂等農用地進行農業(yè)生產，申請國有農用地的使用權登記的，國有農場、草 場申請國有未利用地登記的，參照有關規(guī)定辦理?！都殑t》還為開展不動產信托登記預留空間，支持不動產金融創(chuàng)新。

　　四是明確原有證書繼續(xù)有效，權利不變動、證書不更換?！都殑t》施行前，依法核發(fā)的各類不動產權屬證書繼續(xù)有效。不動產權利未發(fā)生變更、轉移的，不動產登記機構不得強制要求不動產權利人更換不動產權屬證書。

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