江蘇國(guó)衡土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司
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當(dāng)前,土地評(píng)估行業(yè)正處在改革和轉(zhuǎn)型升級(jí)的關(guān)鍵時(shí)期,黨中央的一系列新思路、新任務(wù)、新舉措,為土地評(píng)估更好服務(wù)國(guó)家建設(shè)發(fā)展注入了新的動(dòng)力。全面深化改 革為土地評(píng)估行業(yè)進(jìn)一步拓寬市場(chǎng)空間敞開了大門。全面推進(jìn)依法治國(guó)為土地評(píng)估行業(yè)規(guī)范管理、依法執(zhí)業(yè)創(chuàng)造了重要契機(jī)。抓住機(jī)遇,看準(zhǔn)拓展業(yè)務(wù)的方向,理清拓展業(yè)務(wù)的思路,建立拓展業(yè)務(wù)的條件,為土地評(píng)估行業(yè)更好地為社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)服務(wù)創(chuàng)造更加廣闊的發(fā)展空間。
一、當(dāng)前土地估價(jià)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、問(wèn)題及出路
1.1土地估價(jià)行業(yè)現(xiàn)狀
自改革開放以來(lái),我國(guó)土地估價(jià)行業(yè)總的發(fā)展勢(shì)頭是良好的,行業(yè)從業(yè)人數(shù)不斷增加,人員素質(zhì)、服務(wù)水平穩(wěn)步提高,整個(gè)行業(yè)的社會(huì)認(rèn)可度得以提升。但估價(jià)行業(yè)在其快速發(fā)展過(guò)程中,也出現(xiàn)了以下問(wèn)題:
估價(jià)機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)服務(wù)意識(shí)不強(qiáng),主要表現(xiàn)在,部分土地估價(jià)機(jī)構(gòu)還依靠行政機(jī)關(guān)的權(quán)力來(lái)壟斷估價(jià)業(yè)務(wù),估價(jià)機(jī)構(gòu)的工作重點(diǎn)不是放在高水平的專業(yè)服務(wù)上,而是主要放在公關(guān)上,通過(guò)高額回扣、壓價(jià)競(jìng)爭(zhēng),或者是一味迎合委托方估值要求,這些做法嚴(yán)重?fù)p害了行業(yè)的整體形象。
1.2估價(jià)業(yè)務(wù)的種類
一般來(lái)說(shuō),土地估價(jià)業(yè)務(wù)可分為傳統(tǒng)業(yè)務(wù)和新業(yè)務(wù)。
傳統(tǒng)業(yè)務(wù)主要指基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估、土地征收評(píng)估、土地出讓、轉(zhuǎn)讓評(píng)估、抵押評(píng)估、司法鑒定評(píng)估等。最近國(guó)家取消了土地估價(jià)師的行政審批,未來(lái)非土地估價(jià)機(jī)構(gòu)將有可能滲透并分享這類業(yè)務(wù)。
新業(yè)務(wù)一般指咨詢業(yè)務(wù),主要包括以下幾個(gè)方面的業(yè)務(wù):
政府類業(yè)務(wù):主要是為政府提供土地出讓顧問(wèn)、土地歷史遺留問(wèn)題處理方案、區(qū)域規(guī)劃市場(chǎng)研究、政策研究和課題研究等服務(wù)。
可研類業(yè)務(wù):主要是為企業(yè)投資項(xiàng)目、或者的政府的舊城改造等重大項(xiàng)目提供可行性研究分析。
申報(bào)類業(yè)務(wù):主要是指編寫項(xiàng)目建議書和項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告等。
貸款及其他業(yè)務(wù):主要是提供房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款項(xiàng)目報(bào)告,以及商業(yè)自營(yíng)物業(yè)貸款項(xiàng)目報(bào)告,也包括金融不良資產(chǎn)評(píng)估及處置方案的設(shè)計(jì)等。
筆者所在機(jī)構(gòu)曾接到政府委托的對(duì)租金的調(diào)研和專題研究項(xiàng)目,這也可歸屬于咨詢業(yè)務(wù)。
1.3估價(jià)機(jī)構(gòu)的出路
對(duì)于行業(yè)出現(xiàn)的“價(jià)格戰(zhàn)”,幾乎所有的估價(jià)機(jī)構(gòu)都已經(jīng)意識(shí)到問(wèn)題的嚴(yán)重性,這意味著全行業(yè)的業(yè)務(wù)萎縮,意味著行業(yè)優(yōu)秀人才的流失,也意味著整個(gè)行業(yè)將失去話語(yǔ)權(quán)。
可喜的是,隨著行業(yè)的發(fā)展,估價(jià)機(jī)構(gòu)開始關(guān)注服務(wù)質(zhì)量的提高,通過(guò)優(yōu)質(zhì)的服務(wù)吸引客戶。
隨著土地估價(jià)機(jī)構(gòu)的不斷增加,在傳統(tǒng)業(yè)務(wù)增量減少、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇的行業(yè)形勢(shì)下,估價(jià)機(jī)構(gòu)面臨著巨大的生存和發(fā)展壓力,如何拓寬業(yè)務(wù)范圍,已成為全行業(yè)共同面對(duì)的問(wèn)題。新業(yè)務(wù)的拓展已成為估價(jià)行業(yè)發(fā)展的主要出路。
二、估價(jià)業(yè)務(wù)拓展方向與思路
但土地估價(jià)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)拓展的方向在哪兒?筆者認(rèn)為,至少可以從下面四個(gè)方向去挖掘。
2.1做精現(xiàn)有傳統(tǒng)業(yè)務(wù),并向深層次挖掘
土地評(píng)估行業(yè)起步于上世紀(jì)90年代初,迄今已有20多年的歷史,在20多年的發(fā)展過(guò)程中,土地估價(jià)行業(yè)是伴隨著我國(guó)土地使用制度改革而產(chǎn)生并發(fā)展 的。基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估、土地征收評(píng)估、土地出讓、轉(zhuǎn)讓評(píng)估、抵押評(píng)估、司法鑒定評(píng)估等等傳統(tǒng)的土地評(píng)估業(yè)務(wù),不僅是自身業(yè)務(wù)支持和生存發(fā)展的支撐點(diǎn),同時(shí)也有 力地配合了政府土地使用制度改革和土地市場(chǎng)建設(shè),為地方城市建設(shè)、改善城市環(huán)境、加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),促進(jìn)國(guó)有經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略性調(diào)整,防止土地資產(chǎn)流失,保 護(hù)權(quán)利人和利害關(guān)系人的合法權(quán)益,防范金融風(fēng)險(xiǎn)、增進(jìn)社會(huì)和諧等方面發(fā)揮著獨(dú)特的積極作用。
估價(jià)機(jī)構(gòu)在承辦上述傳統(tǒng)業(yè)務(wù)過(guò)程中,除了遵循獨(dú)立、客觀、公正的估價(jià)原則外,也要設(shè)身處地的為客戶著想,最大限度的服務(wù)好客戶,以鞏固客戶。對(duì)于執(zhí) 業(yè)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的有價(jià)值信息,或者是客戶提出的超出評(píng)估工作范疇的咨詢需求,估價(jià)師應(yīng)當(dāng)與客戶詳細(xì)交流,加以分類并組織力量研究,這樣既可以提升估價(jià)人員的 專業(yè)水平,另外這也是一種增值服務(wù),可進(jìn)一步拓寬我們的服務(wù)范圍。
2.2向相關(guān)行業(yè)延伸綜合業(yè)務(wù)
中估協(xié)《土地估價(jià)行業(yè)發(fā)展綱要(2014-2018)》明確指出:中、小型估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)吸取具有品牌影響力企業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn),走多元化發(fā)展路徑,以土地 估價(jià)為主線,實(shí)現(xiàn)資源共享、規(guī)范發(fā)展,進(jìn)一步提升企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力并需加強(qiáng)專業(yè)服務(wù)人才特別是具備綜合素質(zhì)的高水平人員的培養(yǎng)。 《綱要》引導(dǎo)我們估價(jià)機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)向綜合性、多元化發(fā)展的道路。一方面,我們可以向關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)行業(yè)發(fā)展:如房地產(chǎn)評(píng)估、資產(chǎn)評(píng)估、礦業(yè)權(quán)評(píng)估、工程造價(jià)、工程咨 詢、測(cè)量、銷售代理、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人等;另一方面,我們更可以向關(guān)聯(lián)土地資源行業(yè)發(fā)展:如土地開發(fā)、整理、規(guī)劃、測(cè)繪、登記、土地動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)、土地變更調(diào)查、 土地利用規(guī)劃、項(xiàng)目策劃、可行性研究、風(fēng)險(xiǎn)分析、咨詢顧問(wèn)等等。
2.3擴(kuò)大空間范圍,向其他地區(qū)拓展市場(chǎng)
我們注意到,大部分評(píng)估機(jī)構(gòu)的服務(wù)對(duì)象主要集中在其機(jī)構(gòu)所在地區(qū)。擴(kuò)大業(yè)務(wù)的空間范圍,是指將業(yè)務(wù)的觸角延伸到其他的地區(qū),甚至到國(guó)外去發(fā)展。向其他地區(qū)拓展市場(chǎng)方式主要是開設(shè)分公司??煽紤]以下二種方法:一是利用當(dāng)?shù)厝瞬牛_辦分公司,其優(yōu)點(diǎn)是充分利用了當(dāng)?shù)氐摹暗乩?,容易快速發(fā)展起 來(lái),缺點(diǎn)是與總公司缺少“磨合”,管理有一定困難;二是自我培養(yǎng)人才,開直營(yíng)分公司,其優(yōu)點(diǎn)是充分利用了自身 “人合”及資源,管理相對(duì)容易,缺點(diǎn)是與地方緊密度相對(duì)前者略差一些。當(dāng)然,如條件許可,完全可以兩者相結(jié)合:派出總部的業(yè)務(wù)骨干,與業(yè)務(wù)拓展地人員相結(jié) 合,共同組建分公司。
2.4與其他專業(yè)機(jī)構(gòu)的合作,也是開拓市場(chǎng)的一種形式
估價(jià)機(jī)構(gòu)各有自己的業(yè)務(wù)方向與業(yè)務(wù)專長(zhǎng),在服務(wù)客戶的過(guò)程中,往往會(huì)遇到一些超出自己執(zhí)業(yè)能力的業(yè)務(wù),此時(shí),我們可以通過(guò)與其他機(jī)構(gòu)合作共同完成, 這樣,一方面,可以滿足客戶的需求,有利于鞏固客戶關(guān)系,另一方面,與其他機(jī)構(gòu)合作,可以提高我們的服務(wù)水平,在條件成熟時(shí),擴(kuò)大自己的業(yè)務(wù)范圍,建立新 的服務(wù)平臺(tái),開拓新的業(yè)務(wù)市場(chǎng)。
三、多方努力,開創(chuàng)業(yè)務(wù)拓展的新局面
要開創(chuàng)業(yè)務(wù)拓展的新局面,需要協(xié)會(huì)、估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)一起努力。
3.1行業(yè)協(xié)會(huì)在幫扶估價(jià)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)拓展方面大有可為
首先,土地估價(jià)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)積極發(fā)揮協(xié)調(diào)作用,為機(jī)構(gòu)拓展新業(yè)務(wù)搭建平臺(tái)。目前國(guó)家正強(qiáng)調(diào)轉(zhuǎn)變政府職能,其內(nèi)涵就是把能夠交給市場(chǎng)的事務(wù),盡可能交給市 場(chǎng),交給中介機(jī)構(gòu)去做。這方面,協(xié)會(huì)要與相關(guān)的政府部門加強(qiáng)溝通,讓他們知道,政府部門、尤其是國(guó)土部門,以前管理的很多事務(wù)完全可以交給我們土地估價(jià)機(jī) 構(gòu)來(lái)做,并相信我們能做好。
其次,估價(jià)協(xié)會(huì)應(yīng)加強(qiáng)人才培訓(xùn),為估價(jià)機(jī)構(gòu)拓展業(yè)務(wù)提供人才支持。
另外,估價(jià)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管力度,建立估價(jià)機(jī)構(gòu)誠(chéng)信檔案,并建立機(jī)構(gòu)誠(chéng)信等級(jí)評(píng)定制度。協(xié)會(huì)應(yīng)向社會(huì)開放機(jī)構(gòu)誠(chéng)信檔案的查詢,定期公布機(jī)構(gòu)的誠(chéng)信等級(jí),為政府或企事業(yè)客戶選擇高水平、講誠(chéng)信的估價(jià)機(jī)構(gòu)提供可能。
3.2高素質(zhì)的從業(yè)人員是新業(yè)務(wù)拓展的前提
中估協(xié)《土地估價(jià)行業(yè)發(fā)展綱要(2014-2018)》提出行業(yè)發(fā)展的基本原則:①與行政體制改革、轉(zhuǎn)變政府職能相結(jié)合;②與促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn) 業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)相結(jié)合;④與房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控相結(jié)合;⑤與建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)相結(jié)合;⑥與建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度相結(jié)合。以上六條行業(yè)發(fā)展基本 原則,無(wú)一例外地為我們今后的業(yè)務(wù)拓展指明了方向。
僅以“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”為例:農(nóng)地抵押在很多地方已試點(diǎn),并極大的推動(dòng)了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展,與之相應(yīng)的農(nóng)地評(píng)估也可能成為土家估價(jià)機(jī)構(gòu)新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)。
但農(nóng)地評(píng)估過(guò)程中,估價(jià)師較為熟悉的市場(chǎng)比較法、成本法、剩余法等傳統(tǒng)評(píng)估方法的使用均有局限性,估價(jià)師應(yīng)加強(qiáng)學(xué)習(xí)、多加探討,在業(yè)務(wù)實(shí)踐中摸索總結(jié)出較合適的評(píng)估方法和估價(jià)途徑。
3.3核心競(jìng)爭(zhēng)力是估價(jià)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)拓展的源泉和動(dòng)力
大多數(shù)估價(jià)機(jī)構(gòu)仍著眼于憑借特殊的地緣優(yōu)勢(shì)和政府背景進(jìn)行客戶資源競(jìng)爭(zhēng),其實(shí),以人和知識(shí)形成的“專業(yè)”才是我們的核心競(jìng)爭(zhēng)力。估價(jià)機(jī)構(gòu)、評(píng)估行業(yè) 的生命力與“專業(yè)”息息相關(guān),“專業(yè)”也是我們估價(jià)機(jī)構(gòu)和評(píng)估行業(yè)生存與發(fā)展的基礎(chǔ)。每個(gè)估價(jià)機(jī)構(gòu)都應(yīng)該加強(qiáng)專業(yè)知識(shí)的研究與學(xué)習(xí),與行業(yè)共同努力,力爭(zhēng) 早日形成一整套規(guī)范、科學(xué)、適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的土地評(píng)估知識(shí)體系,建立并培育估價(jià)機(jī)構(gòu)的核心競(jìng)爭(zhēng)力,提高應(yīng)變能力,全面提高中介服務(wù)產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。
另外,為提升核心競(jìng)爭(zhēng)力,估價(jià)機(jī)構(gòu)一方面要重視人才培養(yǎng),另一方面應(yīng)加強(qiáng)信息平臺(tái)的建設(shè),建立專業(yè)的數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng),并安排專人搜集、整理評(píng)估數(shù)據(jù)信息,這樣,即可以提高估價(jià)的效率,又也能為稅基評(píng)估中可能需要的批量測(cè)算做準(zhǔn)備。
3.4準(zhǔn)確的定位,是業(yè)務(wù)拓展的關(guān)鍵
土地估價(jià)機(jī)構(gòu),應(yīng)當(dāng)立足行業(yè)現(xiàn)狀,結(jié)合自身規(guī)模、文化,以及提供特定服務(wù)的能力等因素,對(duì)本機(jī)構(gòu)科學(xué)定位,進(jìn)而有針對(duì)性地拓展新業(yè)務(wù)。
一般來(lái)說(shuō),大中型土地估價(jià)機(jī)構(gòu)可重點(diǎn)拓展戰(zhàn)略性的高端咨詢業(yè)務(wù),而小型機(jī)構(gòu)應(yīng)突出本機(jī)構(gòu)的服務(wù)特色,在市場(chǎng)中挖掘客戶的特殊要求,在靈活響應(yīng)客戶需求方面體現(xiàn)出其獨(dú)到之處。同屬中介機(jī)構(gòu),國(guó)外一家會(huì)計(jì)師事務(wù)所的經(jīng)營(yíng)方針很有意思,“致力于為年銷售額達(dá)到一千萬(wàn)美元的公司提供包括提供記賬服務(wù)、做銷售計(jì)劃、指出公司運(yùn)營(yíng) 的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì),或者監(jiān)督利潤(rùn)中心并指導(dǎo)客戶提升利潤(rùn)等服務(wù)”??梢?,這家機(jī)構(gòu)服務(wù)的對(duì)象非常明確,相信他們的市場(chǎng)營(yíng)銷措施會(huì)更具針對(duì)性,其技術(shù)人員研究和 培訓(xùn)的方向一定很明確。他們更關(guān)注為客戶提升價(jià)值,能夠?yàn)榭蛻籼峁┯袃r(jià)值的服務(wù)。
反觀國(guó)內(nèi)的土地估價(jià)機(jī)構(gòu),其目光大多聚集在一級(jí)市場(chǎng)的土地出讓估價(jià)和二級(jí)市場(chǎng)的銀行抵押業(yè)務(wù),由于機(jī)構(gòu)眾多、“僧多粥少”,造成了大家競(jìng)相降價(jià),這 不僅使全行業(yè)的“蛋糕”越做越小,也讓委托方越來(lái)越強(qiáng)勢(shì)、估價(jià)機(jī)構(gòu)逐漸喪失話語(yǔ)權(quán)。估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)從競(jìng)爭(zhēng)激烈的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)中解脫出來(lái),在為客戶發(fā)現(xiàn)價(jià)值方面另 辟蹊徑。開發(fā)商拿地時(shí)可以當(dāng)他的估價(jià)顧問(wèn),也可以幫他們做房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究,這些咨詢服務(wù)由于競(jìng)爭(zhēng)少,附加值相對(duì)較高。
四、結(jié)論
在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益加劇的行業(yè)形勢(shì)下,新業(yè)務(wù)的拓展已成為估價(jià)行業(yè)發(fā)展的主要出路。估價(jià)機(jī)構(gòu)可以在傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的深化挖掘、向相關(guān)行業(yè)延伸發(fā)展、開設(shè)分公 司,以及與其他專業(yè)機(jī)構(gòu)的合作等方面,不斷拓展新業(yè)務(wù)。在協(xié)會(huì)、估價(jià)師和評(píng)估機(jī)構(gòu)的共同努力下,一定可以開創(chuàng)土地估價(jià)業(yè)務(wù)拓展的新局面。